La défiscalisation Outre Mer est l'un des dispositifs les plus efficaces car il permet pour les particuliers une réduction directe du montant de l'impôt sur le revenu à la différence de la déduction de La Loi de Robien qui est une simple diminution du montant des revenus.
Le gouvernement propose aux particuliers qui participent par leur investissement au développement de l’Outre Mer, de défiscaliser entre 25% et 50% du montant de leur acquisition.
Les personnes pouvant bénéficier de ces lois sont celles domiciliées en France et Outre-Mer.
I – CALCULS DE LA REDUCTION DE L'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS : de 25 % à 50%
Les constructions dont les travaux ont débutés avant le 23 juillet 2003 bénéficient du dispositif Loi Paul. Celles ayant débutées après sont en Loi Girardin.
A – INVESTISSEMENT DIRECT PAR ACQUISITION D’UN BIEN NEUF :
Trois possibilités s'offrent : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafonds, l'acheteur habite le logement
1 – L'ACHETEUR MET SON BIEN EN LOCATION DITE « INTERMEDIAIRE » - defiscalisation maximum :
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location avec deux conditions : limitation quant aux revenus du locataire, limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ».
En mettant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition.
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la (« surface défiscalisable » x 2125 euros TTC)

La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte.
Ex : Soit un appartement de 53.39 m2 de surface habitable et 14 m2 de terrasse, pour un prix de 130 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :
53.39 + 14 = 67.39 m2 de surface défiscalisable
67.39 x 2125 = 143 203,75 
143 203,75 x 50% = 71 601,88 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 14 320 euros par an pendant 5 ans.
Le législateur a souhaité limiter les prix au m2 de construction afin de protéger au maximum les investisseurs et éviter une flambée des prix.

 
2 - L'ACHETEUR MET LE BIEN EN LOCATION TRADITIONNELLE SANS LIMITATION QUANT AU MONTANT DU LOYER NI AUX REVENUS DU LOCATAIRE :
La réduction d'impôt sera de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2125 euros sur 5 ans.
Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53.39 m2, une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix total d'acquisition de 130 000 euros.
Le montant maximum de la défiscalisation sera de :
53.39 + 14 = 67.39 m2
67.39 x 2125 euros TTC/ m2
soit : 67.39 x 2125 euros = 143 203,75
143 203,75 x 40%  =  57 281,50 euros sur 5 ans c'est-à-dire  11 456,30 euros par an.

 
3 – L'ACQUISITION EST AFFECTEE A L'HABITATION PRINCIPALE DU PROPRIETAIRE :
Quelque soit la loi, le taux de défiscalisation est le même, par contre sous la nouvelle loi Girardin la défiscalisation se fera sur 10 ans au lieu de 5 an loi Paul. Le gouvernement a souhaité élargir le champ d'application de la loi en permettant de bénéficier du dispositif de défiscalisation à tous ceux qui sont imposés sur leurs revenus.
Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2125 euros TTC/ m2 de surface habitable + 14 m2 de terrasse couverte sur 10 ans.
Le décret précisant les conditions d'habitations du propriétaire n'a pas encore publié.
Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53.39 m2, une terrasse couverte de 14 m2 pour un prix total d'acquisition de 130 000 euros.
La défiscalisation sera de :
53.39 + 14 = 67.39 m2 de surface défiscalisable
67.39 x 2125 euros TTC/ m2
143 203,75 x 25% = 35 800,94 sur 10 ans
soit 3 580,09 euros par an pendant 10 ans.

 
B – LE MONTANT DES LOYERS :
Le loyer à percevoir sera soit celui du locatif intermédiaire, soit le loyer dit « libre ».
D'une façon générale, le montant du loyer dépend de nombreux éléments dont la qualité du bien, son emplacement, la période de location et d'une façon générale de la loi de l'offre et de la demande. Il n'y a donc pas que l'aspect du calcul qui rentre en compte. Il faut y ajouter une dose de subjectivité et de temps.
A - Calcul du loyer maximum en locatif intermédiaire :

Pour bénéficier des montant maximum de défiscalisation en Loi PAUL ou en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné comme suit :

Baux conclus en 2004	Montant maximum du loyer en locatif intermédiaire	Limitation quant aux revenus du locataire*
DOM : Martinique Guadeloupe	126 euros par mètre carré de surface  habitable + 14 m2 maximum de terrasse couverte à 126 euros par m2	25000 euros pour une personne seule 46239 euros pour un couple + 48914 euros couple marie ou personne seule avec une personne à charge + 51589 euros couple marie ou personne seule avec deux personnes à charge + 55163 euros couple marie ou personne seule avec deux personnes à charge + 58737 euros couple marie ou personne seule avec quatre personnes à charge + 3750 euros par personne à charge à compter de la cinquième

Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m2, une terrasse couverte de 15.44 de :
59.16 + 14 = 73.16 x 126 = 9218.16 : 12 = 768.18 euros/mois hors charges.
Ce montant est maximum, c'est-à-dire que l'on ne peut aller au-delà. Par contre, il peut être moindre. En effet, il est évident que plus le loyer est faible, plus la location est rapide.
Il s'agira pour vous de fixer en accord avec le gestionnaire le montant de ce loyer.

En général, dans les plus grandes villes, le montant du loyer en locatif intermédiaire correspond assez bien à la demande. Il arrive que dans des communes plus petites, ce montant soit un peu trop élevé. Par conséquent, n'hésitez pas lorsque le bien est situé en périphérie à proposer au professionnel qui louera le bien de l'ajuster si nécessaire en lui laissant une marge de manœuvre.
Le locatif intermédiaire ne peut s'appliquer qu'à une catégorie de personnes dont les revenus ne doivent pas dépasser les montant indiqués au dessus. Cette tranche de population correspond à prés de 75% de la population.
Les professionnels sont tenus de sélectionner les locataires de façon à ce que les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer pour garantir leur solvabilité. Il s'agira donc de trouver le ou les locataires entrant dans ces critères.
B – Le loyer dit « libre » :
Le calcul du loyer intermédiaire est une bonne indication quant au montant du loyer à proposer.
Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire de rester réaliste et d'analyser quel pourrait être le montant demandé en fonction de l'offre et de la demande.
II – INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros.
Les frais de gestion sont d’environ 7% auxquels vous pourrez rajouter 3% si vous prenez l’assurance loyers impayés, (ce que nous vous recommandons car c’est un prix dérisoire par rapport au confort apporté).
L’Agence Française d’Investissements sélectionne au mieux les programmes. En Martinique et en Guadeloupe, la rareté des terrains entraine une augmentation constante du prix du marché. La revente dans les 5 ou 6 années qui suivent, bénéficie de l’augmentation régulière du prix du marché. La croissance démographique crée un besoin en matière de logement.